IL NUOVO PALAZZO DI VIA TOTI. UN ESPERTO CI SCRIVE: “MOLTI DUBBI SULLA REGOLARITA’ DELL’OPERA”

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Un esperto, che chiede di mantenere il riserbo sul suo nome, ci ha fatto pervenire la seguente nota tecnica che pubblichiamo senza alcun commento, lasciandola alla valutazione dei lettori. Naturalmente, daremo spazio ad eventuali valutazioni di segno diverso, sia di tecnici molesi che provenienti dal Comune di Mola.

Riceviamo da persona la cui identità ci è nota e pubblichiamo:

PRESCRIZIONI PRG

Il suolo ricompreso in via Toti, tra via Volta e via Baracca, sulla destra per chi procede verso la Stazione, di cui è ignota l’estensione ed oggi oggetto di intervento edilizio, ricade nella maglia B3 – Parzialmente edificata da completare – del vigente Piano Regolatore Generale.

L’indice di edificabilità fondiaria, per gli interventi di sostituzione edilizia e per le sopraelevazioni, è pari a 5 mc/mq; ovvero, per un lotto esteso, ad esempio, 200 mq, è possibile realizzare un manufatto avente la seguente volumetria: 200 mq x 5 mc/mq = 1000 mc.

La percentuale massima di copertura prescritta è pari al 50%, ovvero, per un suolo, sempre a titolo di esempio, esteso 200 mq, è possibile che, al massimo, la proiezione sul terreno della superficie lorda del piano di maggiore estensione (con esclusione di balconi e pensiline – Art. 9 del Regolamento Edilizio) sia pari a 200 mq x 50% = 100 mq.

Il numero dei piani realizzabili (numero dei piani fuori terra, compreso il piano attico ed il seminterrato, se abitabile – Art. 12 del Regolamento Edilizio) è minimo 3, massimo 5.

L’altezza massima è pari a 18 m.

Nell’ambito delle zone B3 sono consentiti solo interventi di edilizia perimetrale, con caratteri di omogeneità. Nel caso di concessioni edilizie dirette, ad ogni richiesta di concessione andrà allegato un grafico rappresentativo della zona, concernente uno o più isolati e che contenga l’inserimento dell’intervento progettato nel contesto urbano esistente. Ciò al fine di assicurare l’armonizzazione ed omogeneizzazione degli interventi per quanto attiene la tipologia edilizia, gli allineamenti, le caratteristiche plano volumetriche dei fabbricati e le finiture delle superfici esterne. Tali armonizzazioni ed omogeneizzazioni saranno assicurate dall’Ufficio Tecnico Comunale che – in tal senso – indirizzeranno gli interventi sul territorio.

Nelle zone B3, inoltre, il rilascio della concessione edilizia è subordinato anche al reperimento degli standard urbanistici di cui al D.M. 2/4/1968 n. 1444, con conseguente cessione gratuita delle aree relative a standards o, in alternativa, con corrispondente monetizzazione delle aree stesse previa applicazione del costo di esproprio determinato ai sensi delle vigenti disposizioni di legge.

PIANO CASA DELLA REGIONE PUGLIA (L.R. 14/2009 E S.M. ED I.)

Negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici (sostituzione edilizia), al fine di migliorare la qualità del patrimonio edilizio esistente, sono ammessi aumenti di volumetria sino al 35% di quella legittimamente esistente alla data di entrata in vigore della legge, nel rispetto delle altezze massime e distanze minime previste dagli strumenti urbanistici. L’incremento volumetrico si applica a condizione che la ricostruzione venga realizzata secondo criteri di edilizia sostenibile (l.r. 13/2008 – Norme per l’abitare sostenibile).

LEGGE REGIONE PUGLIA N. 13/2008 – NORME PER L’ABITARE SOSTENIBILE – PROTOCOLLO ITACA

La Regione Puglia promuove e incentiva la sostenibilità ambientale e il risparmio energetico sia nelle trasformazioni territoriali e urbane sia nella realizzazione delle opere edilizie, pubbliche e private. I Comuni (art. 12), a loro volta, possono prevedere in favore di coloro che effettuano interventi di edilizia sostenibile secondo i requisiti fissati dal disciplinare tecnico di cui all’articolo 10 della legge:

  1. a) riduzioni dell’ICI, di altre imposte comunali, degli oneri di urbanizzazione secondaria o del costo di costruzione di cui agli articoli 16 e 17 del d.p.r. 380/2001, con particolare riferimento all’edilizia residenziale sociale, e in misura crescente a seconda dei livelli di risparmio energetico, di qualità ecocompatibile dei materiali e delle tecnologie costruttive utilizzate, di risparmio idrico e di altri requisiti di sostenibilità energetico-ambientale di cui alla presente legge;
  2. b) incrementi fino al 10 per cento del volume consentito dagli strumenti urbanistici vigenti, al netto delle murature, per gli interventi di nuova edificazione e di ampliamento, di sostituzione e di ristrutturazione degli edifici esistenti, compatibilmente con i caratteri culturali e ambientali degli edifici e dei luoghi e nel rispetto dei limiti di densità edilizia e distanza fra i fabbricati fissati dal
    decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444. Tali incrementi non costituiscono variante agli strumenti urbanistici generali.

Gli incentivi previsti sono graduati dai comuni in modo tale da favorire la sostituzione di edifici e la riqualificazione di quartieri caratterizzati da elevati livelli di inefficienza energetica. Non risulta che il Comune di Mola abbia, con Deliberazione di Consiglio Comunale, pianificato nulla in merito.

Considerazioni

Il fabbricato eretto sembra non rispetti il limite di superficie coperta del lotto complessivo. Ovvero la proiezione sul terreno della superficie lorda del piano di maggiore estensione sembra superi il 50% della superficie del lotto (il tutto è leggibile osservando la profondità del piano terra realizzato, non ancora interessato da murature, che si estende ben oltre il 60% almeno del suolo).

Inoltre, il numero dei piani fuori terra sembra essere pari a sei, compreso il piano terra che, per essere escluso dal computo dei piani, per norma locale consolidata deve essere interrato di almeno 50 cm dal piano stradale o di sistemazione esterna, ad intervento terminato; il piano terra dell’intervento in oggetto non sembra rispettare quanto sopra, avendo la parte strutturale quasi a livello con il piano stradale.

Per di più l’intervento non assicura l’armonizzazione ed omogeneizzazione, per quanto attiene la tipologia edilizia e le caratteristiche plano volumetriche, con i fabbricati preesistenti vicini.

Per quanto concerne il volume edificato, rispetto al consentito, i presunti cinque piani residenziali eseguiti, seppur non delimitanti ancora volume alcuno in quanto non racchiusi da chiusure verticali esterne, danno adito a qualche dubbio.

Il fatto che l’Ufficio Tecnico possa confermare che l’intervento sia legittimo, nulla rileva, in quanto è possibile che non abbia verificato tutte le prescrizioni di cui sopra (in special modo la superficie coperta e l’armonizzazione con le preesistenze) per ignoranza e che per questa stessa perseveri nella errata valutazione.

1 commento

  1. Tornato a Mola dopo oltre 60 anni ed abitando, aimè, al sesto piano di un palazzo al centro, con vista,(da Polignano a Bari verso San Maderno), ho sempre trovato sgradevole il panorama rotto da un numero, per fortuna limitato a meno di dieci palazzoni che, come le antiche torri dei paesi medioevali del centro Italia, si ergono al di sopra dei terrazzi. L’unica differenza è che in quei paesi, le torri sono slanciate, larghe un pò più dei campanili e costituite da pareti cieche, questi, invece, sono larghi, sino a farli sembrare tozzi, ma pieni di balconi, tanti panni stesi e tante antenne. In quei paesi non è possibile, in zona storica, costruire palazzoni come quelli di Mola
    La domanda che mi sono posto, senza soffermarmi sulla regolarità urbanistica, è stata: “ma era proprio necessario raggiungere quella altezza creando quei mausolei? quale consumo di suolo è stato evitato rispetto alla soluzione di raddoppiare la superficie occupata da quel volume? Non mi sembra che l’incremento della popolazione abbia indotto a valutare questa soluzione!!

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